Thứ Hai, 27 Tháng Chín, 2021

Định giá nhà đất

Bạn là người bán? Người mua? Hay là một sale BĐS thì giá cả là yếu tố quan trọng, thậm chí chi phối quyết định mua hoặc bán một BĐS.
 
Khi muốn tự thẩm định, bạn cần tìm hiểu kỹ về vị trí, tình trạng nhà đất cũng như so sánh giá bán với các nhà đất xung quanh.
 
Hiểu được tầm quan trọng của vấn đề này, Alphastarclub.com sẽ chia sẻ chi tiết các thông tin về định giá nhà đất là gì? Cách định giá chuẩn nhất và các phần mềm, dịch vụ hỗ trợ thẩm định giá bất động sản hiệu quả 2021.
 
Cùng tham khảo ngay nhé!

Định giá nhà đất là gì?

Định giá nhà đất hay chính là định giá bất động sản được hiểu là hoạt động tư vấn, xác định giá trị của lô đất cụ thể nào đó tại một thời điểm xác định.

Định giá cũng chính là việc chủ sở hữu tiến hành quy định giá mua và giá bán cho lô đất.

Tuy nhiên việc này không mang tính pháp lệnh mà nếu mức giá này phù hợp với thị trường thì được chấp nhận, còn ngược lại sẽ cần phải điều chỉnh.

Thông thường trình tự định giá nhà đất rất đa dạng sẽ do chủ sở hữu tự lựa chọn và thực hiện.

dinh-gia-nha-dat-la-gi
Định giá nhà đất là gì?

Việc định giá nhà đất được đánh giá là vô cùng cần thiết để giúp cho các bên tham gia vào thị trường bất động sản gồm có:

  • Người bán
  • Người mua
  • Môi giới
  • Ngân hàng
  • Tổ chức thẩm định giá,…

Để có thể biết được chính xác giá nhà đất mà mình sẽ tiến hành giao dịch.

Cách thẩm định giá nhà đất chính xác nhất 2021

Để có thể định giá nhà đất một cách chính xác, phù hợp nhất thì bạn cần thực hiện theo các bước và thao tác quan trọng sau:

1. Thẩm định giá nhà đất qua vị trí

Vị trí là yếu tố vô cùng cần thiết và ảnh hưởng trực tiếp đến việc thẩm định giá nhà đất.

Bản đồ định giá đất
Bản đồ định giá đất

Bạn cần xác định lô đất (nhà đất) cần giao dịch nằm ở khu vực nào, địa chỉ nào, ở mặt đường lớn hay đường nhỏ, trong hẻm, ngõ chính hay ngõ phụ.

Chắc chắn các lô đất, nhà nằm tại mặt tiền đường lớn sẽ có giá trị cao hơn so với những căn nhà trong ngõ.

Ngoài ra, yếu tố phong thủy cũng ảnh hưởng nhiều đến giá bán nhà đất.

Cụ thể nếu lô đất của bạn nằm tại vị trí gần sông, không gian thoáng mát thì mức giá bán sẽ cao hơn.

2. Thẩm định giá nhà đất qua bảng giá đất địa phương

Bên cạnh vị trí nhà đất thì việc tham khảo bảng giá đất tại địa phương do cơ quan tỉnh (thành phố) ban hành cũng rất quan trọng.

Ví dụ: Bảng giá đất của một số đường phố tại các quận, thị xã Sơn Tây, Hà Nội
Ví dụ: Bảng giá đất của một số đường phố tại các quận, thị xã Sơn Tây, Hà Nội

Bạn cũng có thể tiến hành tham khảo thêm giá thị trường nhà nhất qua thông tin từ các công ty bất động sản, các ngân hàng, website uy tín, các kênh rao vặt về nhà đất, hoặc tham khảo qua luật sư, các đơn vị chuyên thẩm định giá.

3. Thẩm định giá nhà đất qua tình trạng nhà

Việc xác định, phân loại bất động sản cũng chính là điều bạn cần quan tâm hàng đầu để có thể thẩm định giá nhà đất được chính xác nhất.

Hãy tiến hành xác định xem nhà đất là loại nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3 hay cấp 4, là nhà biệt thự hay căn hộ cao cấp, nhà chung cư,…

Đồng thời, song song với việc đánh giá tình trạng thì bạn cũng cần thực hiện tính tuổi thọ nhà đất dựa dựa vào các thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà từ đó để khấu hao các khoản hao phí, tổn thất của giá trị bất động sản.

Thông thường mức khấu hao nhà đất sẽ thường dao động trong khoảng từ 10 – 30% giá trị bất động sản.

4. Thẩm định giá nhà đất qua giá bán các nhà đất lân cận

Bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về giá nhà đất xung quanh khu vực của mình qua các sàn giao dịch bất động sản hay những phương tiện thông tin đại chúng.

Bên cạnh đó, bạn cũng có thể so sánh về giá cả giữa các lô nhà đất có diện tích, vị trí hay khu vực tương tự với bất động sản của mình.

Nếu được hãy thử đóng vai người đi mua nhà để khảo sát giá các căn đang rao bán ở gần khu vực của bạn.

Hãy tập trung khai thác vào các điểm mạnh về địa ốc của bạn so với các nhà đất đã giao dịch.

Từ đó tăng hoặc giảm định giá nhà đất cho phù hợp với thị trường.

5. Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng

Nếu đã thu thập và tìm hiểu được các thông tin, yếu tố tác động đến việc định giá bất động sản.

Thì bước cuối cùng bạn cần thực hiện chính là xem xét và tổng hợp lại toàn bộ dữ liệu, từ đó đưa ra mức định giá hợp lý nhất cho nhà đất của mình.

dinh-gia-nha-dat-qua-vi-tri-tinh-trang-nha-dat
Định giá nhà đất qua vị trí tình trạng nhà đất

Video hướng dẫn định giá đất từ chuyên gia

Alpha Star Club xin tổng hợp một số video hay từ các nhà phân tích, nhằm đưa đến cho các bạn một cái nhìn tổng quan và dễ hiểu nhất.

Mời các bạn xem video dưới đây:

Danh sách các App – Phần mềm định giá nhà đất uy tín 2021

Nếu đã xác định được hết các thông tin, dữ liệu cần thiết nhưng vẫn chưa chắc chắn có thể tự định giá nhà đất một cách chính xác nhất thì bạn có thể tham khảo sự hỗ trợ của các App – Phần mềm định giá nhà đất MIỄN PHÍ uy tín nhất dưới đây.

1. REV (Real Estate Valuation)

Đây là phần mềm định giá bất động sản tiên tiến nhất hiện nay.

Chúng được sản xuất bởi Công ty cổ phần REESOFT (Real Estate Software).

Điểm cộng của phần mềm này là đưa công nghệ trí tuệ nhân tạo (AI) vào việc phân tích chi tiết từng bất động sản.

Đồng thời chúng cũng giúp lựa chọn bất động sản so sánh tương đồng nhất để định giá cho bất động sản.

2. DinhZaDi®

Đây chính là công cụ ước tính giá trị bất động sản ngay lập tức trên tất cả 63 tỉnh thành tại Việt Nam.

Không quá khi nói rằng đây chính là đại điện cho bộ mặt mới của lĩnh vực bất động sản trực tuyến tại Việt Nam.

Địa chỉ này sẽ giúp người dùng có thể đưa ra được các quyết định giao dịch, định giá nhà đất tốt nhất thông qua việc cung cấp những dữ liệu mua bán liên quan.

3. Dinhgianhadat.vn

Đây là trang web, phần mềm thuộc Công Ty Cổ Phần Định Giá Bất Động Sản Trực Tuyến Việt Nam.

Bên cạnh chức năng định giá nhà đất, nó còn giúp người dùng so sánh dự án, đăng tin bất động sản, xem quy hoạch, bán bất động sản phát mãi,…

Đồng thời đây cũng là một trong những kênh cung cấp thông tin số 1 về bất động sản đang phát mãi với giá hấp dẫn nhất.

4. Bandogiadat.com

Tương tự như Dinhgianhadat.vn thì Bandogiadat.com cũng là trang web được bố trí phần mềm định giá nhà đất uy tín hiện nay.

Tại đây, bạn có thể tham khảo bảng giá đất, thông tin dự án, định giá nhà đất, thẩm định giá chính xác.

5. Mogi.vn

Đây cũng là một trong những app hữu ích để khách hàng tham khảo khi tìm kiếm các phần mềm định giá nhà đất hiệu quả nhất.

Tất cả các thông tin về số lượng tin đăng bất động sản, giá bán cao nhất, giá rao cao nhất, định giá trung bình, lịch sử giá sẽ liên tục được cập nhật 24/7.

Dịch vụ thẩm định giá nhà đất có tốt không?

Hiện nay dịch vụ định giá nhà đất không còn là điều xa lạ đối với chúng ta.

Theo đó, hiểu đơn giản đây chính là dịch vụ mà các công ty thẩm định giá sẽ tiến hành nghiên cứu, khảo sát để đưa ra các múc giá trị nhà đất sát nhất so với giá thị trường.

Thông thường, dịch vụ này sẽ được tiến hành thông qua các phương pháp như:

1. Phương pháp so sánh:

Đây là cách thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở đánh giá, phân tích giá của nhà đất tương tự với nhà đất cần thẩm định đã được giao dịch thành công hoặc đang tiến hành mua bán trên thị trường tại thời điểm giao dịch gần nhất.

2. Phương pháp chi phí:

Phương pháp này tiến hành trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản nhà đất tương tự như bất động sản cần thẩm định giá. Từ đó thực hiện ước tính giá trị thị trường của nhà đất cần thẩm định.

3. Phương pháp thu nhập:

Hay người ta còn gọi là phương pháp đầu tư. Chúng dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác bất động sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản.

4. Phương pháp thặng dư:

Cách thẩm định giá nhà đất được xác định bằng giá trị vốn hiện có, dựa trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản để trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

5. Phương pháp lợi nhuận:

Định giá nhà đất bằng cách dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

dich-vu-tham-dinh-gia-bat-dong-san-rat-huu-ich
Dịch vụ thẩm định giá bất động sản rất hữu ích

Như vậy, sẽ dựa vào đặc điểm, tính chất của nhà đất cần thẩm định.

Mục đích của quá trình thẩm định, điều kiện hay tính chất của thị trường mà các chuyên gia/đơn vị dịch vụ sẽ lựa chọn phương pháp phù hợp hoặc kết hợp chúng để đưa ra mức định giá nhà đất chính xác nhất.

Tuy nhiên, khi lựa chọn đơn vị, dịch vụ thẩm định giá nhà đất bạn cần lưu ý tìm hiểu và chọn các đơn vị uy tín, chất lượng trên thị trường để đảm bảo hiệu quả cũng như tránh các rủi ro, lừa đảo,…

Phí định giá nhà đất trọn gói (Update 2021)

Thực tế hiện nay, phí định giá nhà đất ở các đơn vị khác nhau sẽ có sự chênh lệch và giao động.

Alpha Star Club xin gửi đến bạn một mức giá chung cho mà các đơn vị tư nhân cung cấp sau đây:

Chi phí thuê dịch vụ thẩm định giá nhà đất 2021

Loại tài sản Giá trị tài sản (tỷ đồng)
0,5 1 2 5 10 20 50 100 200
Đất ở/ nhà ở
Đất nền dự án 1,7 2,3 3,2 5,0 6,9 9,5  –
Nhà phố/căn hộ 1,7 2,4 3,3 5,2 7,2 9,9 15,6 21,6 29,9
Biệt thự sân vườn  –  – 4,3 6,8 9,4 13,0 20,5 28,3 39,1
Đất trống/ đất dự án/ đất sản xuất kinh doanh
Diện tích 500m2 2,0 2,8 3,9 6,1 8,5 11,7 18,4 25,4 35,1
Diện tích 1000m2  – 3,1 4,2 6,7 9,2 12,7 20,0 27,7 38,2
Diện tích 5000m2  –  – 4,6 7,3 10,0 13,9 21,8 30,2 41,7
Diện tích 10.000m2  –  –  – 8,0 11,0 15,2 23,9 33,1 45,7
Diện tích 50.000m2  –  –  – 12,1 16,7 26,3 36,4 50,3
Diện tích 100.000m2  –  –  – 18,5 29,2 40,3 55,7
Công trình xây dựng trên đất
Nhà văn phòng/trụ sở cơ quan 3,4 4,7 7,4 10,3 14,2 22,3 30,9 42,7
Kho, xưởng sản xuất  – 3,1 4,3 6,8 9,4 13,0 20,5 28,3 39,1
Sân, đường nội bộ  – 4,6 6,3 9,9 13,7 18,9 29,8 41,2 56,9

*Đơn vị tính: triệu VNĐ

Phí thẩm định giá nhà đất được nhà nước ban hành

Đối với các khách hàng chung:

Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá nói chung hay định giá bất động sản nói riêng như sau:

1. Giá dịch vụ thẩm định giá sẽ được thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3, Khoản 4.

Điều này sẽ được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.

Trong trường hợp nếu đấu thầu dịch vụ thẩm định giá thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu đối với gói thầu dịch vụ tư vấn.

2. Các căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá bao gồm:

a) Nội dung, khối lượng, tính chất công việc và thời gian thực hiện thẩm định giá.

b) Chi phí kinh doanh thực tế hợp lý tương ứng với chất lượng dịch vụ bao gồm:

  • Chi phí tiền lương.
  • Chi phí phát sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin.
  • Chi phí tài chính.
  • Chi phí bán hàng.
  • Chi phí quản lý doanh nghiệp.
  • Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.

c) Chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp.

d) Lợi nhuận dự kiến (nếu có) đảm bảo giá dịch vụ thẩm định giá phù hợp mặt bằng giá dịch vụ thẩm định giá tương tự trên thị trường.

e) Các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

3. Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều này, doanh nghiệp thẩm định giá ban hành và thực hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp mình theo quy định tại Khoản 6 Điều 4, Khoản 5 Điều 12 của Luật giá bằng hình thức mức giá dịch vụ trọn gói, theo tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị tài sản hoặc giá trị dự án cần thẩm định giá và hình thức khác do doanh nghiệp quyết định phù hợp với các quy định của pháp luật.

Ngoài ra, nội dung chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp tại Điểm c Khoản 2 Điều này còn được hướng dẫn bởi Khoản 2, Khoản 3 Điều 6 Thông tư 38/2014/TT-BTC.

Đối với công tác cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước

Chi phí thẩm định giá xác định giá trị doanh nghiệp cho công tác cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước được xác định theo Thông tư 196/2011/TT-BTC ngày 26/12/2011 của Bộ Tài chính.

Ước tính chi phí này bằng khoảng 30-40% chi phí cổ phần hóa như sau:

  • Không quá 200 triệu đồng đối với DN có giá trị dưới 30 tỷ đồng.
  • Không quá 300 triệu đồng đối với DN có giá trị từ 30 tỷ – 50 tỷ đồng.
  • Không quá 400 triệu đồng đối với DN có giá trị trên 50 tỷ – 100 tỷ đồng.
  • Không quá 500 triệu đồng đối với DN có giá trị trên 100 tỷ đồng.

Như vậy, giá dịch vụ thẩm định giá sẽ được thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định.

Chi phí thẩm định giá xác định giá trị doanh nghiệp cho công tác cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước thì được xác định theo Thông tư 196/2011/TT-BTC ngày 26/12/2011 của Bộ Tài chính.

Để có thể biết thêm thông tin chi tiết về phí thẩm định giá nhà đất mới và chính xác nhất, bạn có thể liên hệ với Alphastarclub.com để được tư vấn, hỗ trợ chi tiết nhé!

Trên đây là toàn bộ thông tin về định giá nhà đất mà chúng tôi muốn chia sẻ đến bạn.

Hy vọng đây sẽ là nền tảng và dữ liệu để bạn có thể đưa ra định giá bất động sản chính xác và hiệu quả nhất.

 

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây

Bài Viết Mới Nhất